Viele kennen das unkoordinierte Zusammentreffen von verschiedenen Baufirmen bei einem Großbauprojekt. Folgen daraus sind eine schlechte Kommunikation zwischen den Gewerkschaften und großes Durcheinander. Darunter leidet nicht nur der Auftraggeber, sondern auch die Qualität der Baumaßnahmen. Durch einen Totalübernehmer oder Totalunternehmer können diese Probleme vermieden und der Bauprozess deutlich vereinfacht werden.
Was macht ein Totalübernehmer?
Der Totalübernehmer verpflichtet sich gegenüber einem Bauherrn, alle Bauleistungen zu übernehmen. Das heißt, von einem Totalübernehmer wird dann gesprochen, wenn der Generalübernehmer zusätzlich die gesamten Planungsleistungen sowie die (Vor-)Entwurfsplanung übernimmt. Der Totalübernehmer übernimmt wie der Generalübernehmer somit auch keine Bauleistungen selbst, sondern beauftragt hierfür wiederum Nachunternehmer.
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Der Totalunternehmer im Vergleich
Im Gegensatz zum Totalübernehmer, übernimmt der Totalunternehmer auch sämtliche Bauleistungen selbst. Nur in seltenen Fällen werden Bauleistungen noch an Subunternehmen weitergereicht. Die Abgrenzung zum Generalunternehmer liegt darin, dass der Totalunternehmer auch sämtliche Planungsleistungen mit übernimmt.
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Wann beauftrage ich einen Totalübernehmer oder Totalunternehmer?
Typisch ist es, dass der TU oder TÜ die Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Bauüberwachung und Errichtung des Objekts bis zur Schlüsselübergabe übernimmt. Folglich sollte nur ein TU bzw. TÜ beauftragt werden, wenn der Bauherr all diese Aufgaben abtreten will. Soll nur ein Teil des Baus übernommen werden, wie etwa nur die Bauleistung, so sollte eher ein Generalunternehmer in Erwägung gezogen werden.
Vorteile eines Totalübernehmers und Totalunternehmers
Mit einem TU oder TÜ hat der Auftraggeber nur ein Ansprechpartner. Dies vereinfacht die Kommunikation für den Bauherrn extrem. Auch der Vertrag wird nur mit diesem einen Ansprechpartner geschlossen. Der Koordinationsaufwand wird so aus Sicht des Auftraggebers auf ein Minimum reduziert. Folglich gibt es auch nur einen Haftungspartner, der für alles haftet, das nicht vertragsgemäß abläuft. Der Bauherr hat dabei nur Ansprüche gegenüber dem Totalübernehmer bzw. Totalunternehmer. Dieser wiederum hat Ansprüche gegenüber den Nachunternehmen.
Nachteile bei der Übergabe der Bauleistung an einen Totalübernehmer oder Totalunternehmer
Der einzige Nachteil besteht darin, dass kein Kontrollorgan vorliegt, d.h. die gesamte Kontrolle liegt beim TU oder TÜ als einziger Ansprechpartner des Bauherrn. Dies kann jedoch durch regelmäßige Rücksprachen und vertragliche Regelungen behoben werden. Zudem liegt eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren vor. Innerhalb dieser Frist können auch im Nachhinein Mängel an den Totalübernehmer oder Totalunternehmer gemeldet werden, die dann von diesem zu beheben sind. Wer sicherstellen will, dass bereits beim Bau alle Aufgaben kontrolliert werden, der kann zusätzlich noch einen externen Sachverständiger beauftragen.
Fazit: Der Totalübernehmer übernimmt also alle Planungsleistungen und Bauleistungen, übergibt die Ausführung der Bauleistungen jedoch an Nachunternehmen und führt diese nicht selbst aus. Der Totalunternehmer übernimmt neben den gesamten Planungsleistungen eben auch die Bauleistungen und führt einen Großteil davon auch selbst durch.
Bildurheber: deniskalinichenko
