Zum Launch eines jeden Bauprojekts steht die smarte Kommunikation mit Bau-Unternehmen und -Dienstleistern an. Entscheider auf Auftraggeber-Seite sind häufig unsicher, worauf es bei der Planung und grundsätzlich bei der Beauftragung von Bauleistungen ankommt. Schnell ist man mit den einschlägigen Termini Generalübernehmer und Generalunternehmer bzw. Totalübernehmer konfrontiert. Mit dem Ziel begrifflicher Klarheit sollen hier besagte Meta-Begriffe auf verständliche Weise erklärt und die Unterschiede heraus gearbeitet werden.

Was ist der Generalübernehmer?

Der Generalübernehmer (GÜ) ist im üblichen Sprachgebrauch auch als Totalübernehmer bekannt, übernimmt im Gegensatz zu diesem aber fast keine Entwurfs- und Vorplanungsleistungen. Auf Grundlage eines Bauvertrags übernimmt er gegenüber dem Bauherrn alle Aufgaben von Ingenieurleistungen bis hin zu allen Ausführungs- und Finanzierungsleistungen. Er übernimmt das Bauprogramm, die Konstruktion sowie die Überwachung der Ausführung des Baus. Im Regelfall ist er der einzige Vertragspartner des Immobilienbesitzers und koordiniert die Subunternehmer, an die er die Bau- und Planungsleistungen übergibt. Das bedeutet der Generalübernehmer ist hauptsächlich der Koordinator für ein Bauvorhaben, ist aber am Bauprozess selbst nicht beteiligt. Er übernimmt keine bauliche Eigenleistung, sondern führt Werkleistungen aus, d.h. er vergibt Aufgaben an Dritte. Demzufolge hat der Generalübernehmer keine eigenen Handwerker bzw. Bauarbeiter. Nichtsdestotrotz ist er verantwortlich für die Gesamtkonzeption.

Der Unterschied zum Generalunternehmer

Im Gegensatz zum Generalübernehmer übernimmt der Generalunternehmer sämtliche Bauleistungen zur Errichtung des Bauobjekts, jedoch ohne Planungsleistung bis hin zur Schlüsselübergabe. Oft hat der Generalunternehmer ein eigenes Unternehmen, meist eine Rohbaufirma oder einen Zimmererbetrieb, mit dem er seine Aufträge erledigt. Er hat eigene Handwerker, die sich um die anfallenden Arbeiten kümmern. Nur in seltenen Fällen werden Subunternehmer hinzugezogen. Eine Generalunternehmerschaft bietet sich aber nur dann an, wenn der Auftraggeber in Besitz eines Baugrundstücks ist. Die Planung bei dem Projekt übernimmt oft ein Architekt. Neben der Planung übernimmt er auch die Überwachung des Baufortschritts. Die vom Generalunternehmer beauftragten Handwerker stehen nur mit dem GU vertraglich in Verbindung. So müssen sich Auftraggeber bei Problemen nicht direkt mit den Handwerksfirmen auseinandersetzen, sondern sie können sich an den Generalunternehmer wenden. Aufgrund der Verantwortung des Architekten für Planung und Überwachung des Baus, hat der Auftraggeber keinerlei Aufwand mit der Koordination.

Warum ist es sinnvoll einen Generalübernehmer bzw. -unternehmer zu beauftragen?

Der wesentliche Vorteil eines Generalübernehmers für den Bauherrn ist, dass die gesamte Ausführung des Projekts über nur einen Bauvertrag beauftragt ist. Dadurch hat der Auftraggeber während des gesamten Bauprozesses nur einen Ansprechpartner, was die Koordination deutlich erleichtert. Denn der Auftraggeber muss sich bei Problemen nur an den Generalübernehmer wenden und hat somit keine anfallenden eigenständigen Koordinationsaufgaben. Außerdem erleichtert der Generalübernehmer Kalkulation der anfallenden Kosten, denn meist kann er einen Fixpreis seiner Kosten sowie die Kosten der beauftragten Subunternehmen nennen. Dafür müssen die vom Auftraggeber erwarteten Leistungen vorher deutlich vereinbart werden. Neben der Kostenplanung gibt es noch einige weitere Vorteile des Generalübernehmers:

Weitere Vorteile eines Generalübernehmers:

• Kostenplanung (Fertigstellung zum Festpreis)
• Terminplanung und fristgerechte Fertigstellung
• Zeiteinsparung
• Fachliche Kompetenz des Generalübernehmers
• Generalübernehmer als alleiniger Ansprechpartner des Auftraggebers
• Mängelhaftung durch den Generalübernehmer
• Bauprojekt aus einer Hand
• Sicherheit: fallen z.B. Handwerker aus, hat der Generalübernehmer ein großes Netzwerk an weiteren Handwerkern und Firmen, die in Anspruch genommen werden können

Nachteile eines Generalübernehmers:

• Eingeschränkte Möglichkeiten auf individuelle Gestaltung
• Bauherren können Subunternehmen nicht direkt anweisen
• Entscheidungen des Generalübernehmers sind zu akzeptieren, sofern nicht anders vertraglich vereinbart

Der Generalunternehmer verfügt über baufachliche Kompetenzen, technische Voraussetzungen und Erfahrungen in der Baubranche. Der Vorteil für den Auftraggeber ist, dass er sich nicht mit vielen einzelnen Handwerkern auseinandersetzen muss, sondern den Generalunternehmer sowie den Architekten als Ansprechpartner hat. Diese sind verantwortlich für Reklamationen und Organisationsfragen. Außerdem ist auch bei einer Generalunternehmerschaft eine exakte Kostenplanung möglich. Auch hier ist es wichtig, genaue Vorstellungen und Wünsche vertraglich festzuhalten, denn der Generalunternehmer versucht so kostengünstig wie möglich zu arbeiten. Das bedeutet, er hat das Recht, günstigere Ausstattung einzubauen, sofern nicht bestimmte Modelle oder Eigenschaften im Vertrag festgeschrieben sind. Der Vorteil eines beauftragten Architekten ist, dass er individuelle Wünsche berücksichtigt und gleichzeitig die Arbeitsabläufe des Generalunternehmers kennt. Dadurch können Arbeitsabläufe besser koordiniert werden, um sich gegenseitig nicht in die Quere zu kommen.

Vorteile eines Generalunternehmers:

• Planung des Projekts nach eigener Vorstellung
• Zwei Ansprechpartner: Architekt und Generalunternehmer
• Leichte Kostenplanung, denn Festpreis mit GU vereinbart
• Zeiteinsparung

Nachteile eines Generalunternehmers:

• Auftraggeber kann keine direkten Anweisungen geben
• Preissparendes Bauen des GU beeinträchtigt evtl. die Bauqualität

 

Aufgabenfelder der verschiedenen Parteien

Nachdem der Auftraggeber/Bauherr den Bauauftrag an den Generalübernehmer gibt und mit diesem einen Bauvertrag abschließt, übernimmt der Generalübernehmer bzw. der Architekt die Planungs- und Überwachungsleistungen. Zusätzlich übergibt der Generalunternehmer Aufträge an General- und Subunternehmer und koordiniert diese. Nach Abschluss des Projekts übergibt er die Bauleistung schlüsselfertig an den Auftraggeber. Der Generalunternehmer kann vom Generalübernehmer beauftragt werden. Dieser führt die angeordneten Bauleistungen aus oder vergibt anfallende Aufgaben an Subunternehmer. Die Subunternehmer führen dann die Aufgaben auf Anweisung von GU oder GÜ aus. Sowohl GU als auch GÜ sind spezialisierte Unternehmen im Bauwesen. Mithilfe beider können Bauherren zeitsparend bauen und haben einheitliche Ansprechpartner sowie eine exakte Kostenkalkulation.

Die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer bzw. Generalübernehmer

Wer ein zu bebauendes Grundstück besitzt, arbeitet oft mit einem Generalunter bzw. -übernehmer zusammen. Ob das Grundstück frisch erworben wurde oder schon lange im Besitzt des Bauherrn ist, ist nicht von Bedeutung.

1. Den passenden Generalübernehmer finden

Je nach Grundstücksgröße oder Bauvorhaben eignen sich verschiedene Baupartner. Für große Bauvorhaben ist ein Generalübernehmer in der Planungsphase eine verlässliche Wahl, die jede Aufgabe von Planungs- und Ingenieurleistungen bis hin zu allen Ausführungs- und Finanzierungsleistungen übernimmt.

2. Den Partner treffen

Nun kommt es zu einem treffen mit dem Partner. Es sollten die ersten Vorstellungen und weitere Abläufe des Projekts festgehalten werden. Solche Treffen zur Besprechung sollten auch regelmäßig stattfinden, damit auch der Bauherr immer auf dem neuesten Stand bleibt. Wichtige Details sollten womöglich in Protokollen festgehalten werden. Nachdem das grobe geklärt ist, geht es um Details zum Bauvorhaben und der damit verbundenen Vertragsaufsetzung. Im Vertrag müssen alle Details enthalten sein, um zu versichern, dass das Angebot des Generalübernehmers auch für ein ganz bestimmtes Ergebnis gilt.

3.  Den Vertrag unterzeichnen

Wurden die vorherigen Schritte sorgfältig behandelt, so kann nun die Vertragsunterzeichnung stattfinden. Dabei sollte doch einiges beachtet werden:

• Leistungsbeschreibung: welche Leistungen werden vom Generalübernehmer bzw. Generalunternehmer übernommen?
• Unter welchen Bedingungen gilt der üblicherweise festgesetzte Festpreis?
• Die Kostenaufstellung sollte übersichtlich und detailliert erfolgt sein.
• Wann sind welche Zahlungen fällig?
• Die Finanzierung sollte in Ratenzahlung geschehen. Sind noch sichtbare Mängel zu beheben, sollten sie die Zahlung zurückhalten. Denn eine Rate wird erst fällig, sobald der entsprechende Baufortschritt mängelfrei erreicht wird.
• Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB)
• Bürgschaftsregelungen für den Bauherrn und den Generalunternehmer
• Der Zeitplan (evtl. mit spätestem Fertigstellungstermin)
• Welche Informationen müssen an den Bauherren weitergeleitet werden?
• Garantie – wie lange haftet der Generalunternehmer oder Generalübernehmer nach Fertigstellung? (mind. 5 Jahre)
• Alle spezifischen Vorstellungen und Wünsche sollten vertraglich festgehalten werden, damit diese letztendlich nach den individuellen Bedürfnissen umgesetzt werden. Denn oft versuchen Generalunter- bzw. übernehmer so günstig wie möglich zu bauen.

4. Der Bau

Der Bau wird in der Regel allein vom Generalunternehmer übernommen und ohne weitere Aufsicht durchgeführt. Der Generalunternehmer stellt dabei entweder selbst die Arbeitskräfte oder beauftragt Subunternehmen, die diese dann für ihn ausführen. Wer die Kontrolle nicht komplett an den Generalunternehmer abgeben will, kann einen Baubegleiter engagieren. Dieser kann den Baufortschritt festhalten und mögliche Mängel frühzeitig erkennen und an den Bauherren weitergeben.

5. Die Übergabe

Wenn die im Vertrag vereinbarte Leitung erbracht wurde, findet die Übergabe des Hauses statt. Hat der Generalunternehmer oder Generalübernehmer alles wie vereinbart geliefert, ist der Bauprozess abgeschlossen. Bei Problemen sind sowohl Generalüber- bzw. Generalunternehmer verantwortlich und nicht die Subunternehmen. Denn vertraglich ist der GÜ oder der GU der Ansprechpartner und somit gegenüber dem Auftraggeber in Haftung.

Die Generalunternehmerschaft im Überblick

Eine Generalunternehmerschaft ist also eine Koalition verschiedener Anbieter, bei der der Generalunternehmer die Gesamtleistung an den Kunden bringt. Die Mitwirkenden Gewerke in der Generalunternehmerschaft werden vom Anbieter ausgewählt, koordiniert und liefern an diesen jegliche Informationen weiter. Die Organisationsform der Generalunternehmerschaft zeichnet sich durch die Eigenschaft aus, dass die Subunternehmen ein bereits eingespieltes Team darstellen, Prozesse reibungslos ablaufen können und somit ein effizienterer Bauprozess entsteht.

Informieren Sie sich hier auch über den Totalunternehmer bzw. -übernehmer.

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