Mieterausbau – worum es geht, worauf es ankommt

Die Dynamiken des Vermieter- bzw. Mieterausbau erfordern eine besonders sensible und professionelle Herangehensweise. Oft müssen unterschiedlichste Interessen vereinbart werden, widerstreitende Termin-Konzepte berücksichtigt und parallel laufende Projekte in Einklang gebracht werden. Klassisch spielen beim Mieterausbau auch besonders flexibles Projektmanagement sowie Geschwindigkeit und Verlässlichkeit der Beteiligten eine entscheidende Rolle. Es wird den geneigten Leser unserer Publikationen nicht wundern, dass wir als real Group konsequent für verantwortliche Generalübernehmer bzw. unternehmer plädieren.

Als Design & Build Spezialisten stehen wir im Kontext des Mieterausbau für umfassenden Innenausbau inklusive Arbeitsplatz-Organisation, Belegungsplanung, Bemusterung und voraus schauendes Projektmanagement von A bis Z. Kunden und deren Partner bzw. Vermieter und Mieter profitieren von einem sauberen Schnittstellen-Management, klaren Planungsprozessen und Realitätssinn, der aus konkreten Erfahrungen gewachsen ist. Professioneller Mieterausbau heißt nicht nur Wissen und praktisches Können. Es geht um Antifragilität, um den Ausdruck von Nassim Nicholas Taleb, den Advocatus Diaboli der Zukunftsforschung zu bemühen. Nicht einzuknicken, wenn Unvorhergesehenes passiert. Vorausschau und emotionslose Flexibilität sind die eigentlich wichtigsten Kriterien belastbar professionellen Mieterausbaus.

Mieterausbau: worum es geht

Unter Mieterausbau versteht man landläufig die Räumlichkeiten eines Mieters bezugsfertig zu machen. Dazu gehören insbesondere der klassische Innenausbau und die mieterspezifischen Ausstattungen in Mietflächen, sowie alle baulichen Maßnahmen, die korrelierend am Gebäude getätigt werden. Darunter fallen sowohl Entfernung von Material als auch jeder Ein- oder Umbau der stattfindet. Immer dann wenn es um die Umnutzung oder Renovierung von Flächen und Räumen in unterschiedlich genutzten Objekten geht, spricht man von einem Mieterausbau. Vielen wird der umgangssprachliche Begriff Mieterbau bekannt sein. Räume, die vermietet werden sind oft im Rohzustand. Möchte der Mieter nun etwas daran ändern, braucht er die Ermächtigung des Vermieters die Innenräume auf eigene Faust auszubauen. Die Bauarbeiten geschehen dann im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Oft sind Unternehmer Mieter von Bürokomplexen, Lagerhallen oder Räumlichkeiten für ein Geschäft. Bei der Übernahme der Gebäude sind diese oft leer und ohne Einteilung. Im Mieterbau geht es dann um den Ausbau des Rohbaus. Mietrechtlich spricht man von „Erneuerungen und Änderungen an der Sache“. Das bedeutet, neben der Raumaufteilung gehören auch Maleranstriche, Teppiche, Böden, Fenster, Theken oder Armaturen in Bädern zu den Verbesserungen oder Erneuerungen. Ausgenommen davon ist das Mobiliar.

Was umfasst der Rohbau?

Der Rohbau umfasst die Gesamtheit aller Standard-Innenausstattungen, wie z.B. Wände, Decken und Böden. Jedoch nicht die Oberflächenbehandlung. Zusätzlich werden die Heizungs- und Kühlsysteme dazu gezählt. Dabei müssen gegebenenfalls Rohrleitungen und Steuerungen verlegt werden. Auch die Toiletten zählen zur Grundausstattung. In manchen Fällen sind nur die Sanitär- und Wasserleitungen vorhanden. Sowohl die Eingangstür und Fenster sind vorhanden. Je nach Nutzung oder speziellen Bedürfnissen müssen sie angepasst werden.

Welche Verbesserungen oder Erneuerungen können vorgenommen werden?

  • Anpassung des Grundrisses und Raumaufteilung
  • Anpassung der Türen, Fenster und Einbauten
  • Oberflächengestaltung und Maleranstriche
  • Sanitär-Armaturen
  • Böden, Teppiche
  • Beleuchtung
  • Strom-, Daten- und Telefonanschlüsse
  • Notausgänge, Treppen, Aufzüge

Flexible Umnutzung

Oft ist es sinnvoll bestehende Räumlichkeiten umzubauen, statt neu zu bauen. Der wesentliche Vorteil des Mieterausbaus ist das beliebige Einteilen der Gebäude oder Lagerhallen. Das heißt, man kann die Räumlichkeiten individuell nach den eigenen Bedürfnissen oder dem Nutzen aufteilen. So kann das Mietobjekt optimal an den Mieter angepasst werden. Bei der Gestaltung hat der Mieter größtmögliche Freiheiten. Den Umbau kann man flexibel beginnen und termingerecht umsetzen. Durch den Ausbau erlangt das Mietobjekt höhere Attraktivität. Neben den Vorteilen für den Mieter profitiert auch der Vermieter von einem Mieterausbau. Denn für ihn ist die Finanzierung deutlich einfacher und er wird von den anfallenden Bauinvestitionen über den Rohbau hinaus entlastet. Zudem hat er kaum Planungs- und Organisationsaufwand.

Anforderungen an Mieter und Vermieter

Voraussetzung für eine gute, reibungsfreie Umsetzung des Mieterausbaus sind die gleichermaßen wichtigen Anforderungen an sowohl den Eigentümer als auch den Mieter. Ein besonders relevanter Punkt ist die schnelle Reaktionszeit beider Seiten auf gegenseitige Anliegen. Vom Eigentümer wird erwartet, dass das ganze Projekt professionell abgewickelt und schnell umgesetzt wird. Daneben muss in alle Bereichen das vereinbarte Budget für machbare Projekte und deren strukturierten Planung eingehalten werden. Anforderungen der Mieter sind besonders die Berücksichtigung individueller Raumplanungen und ansprechende Gestaltungskonzepte. Zudem ist ein Einrichtungs- und Möblierungskonzept wünschenswert. Für den Ein- und Umzug des Mieters ist es erforderlich, die Aktion zu planen und strukturiert durchzuführen. Auch die Fassadengestaltung sowie die Anbringung von Werbeanlagen spielen für den Mieter eine wichtige Rolle. Alles in Allem sollten sich individuelle Lösungen für sowohl Begrünungskonzept, Unterhaltsreinigung und Rückbau finden.

Sechs Eckpfeiler von erfolgreichem Mieterausbau

1. Effektiv planen

Mit erfahrener Planung können viele Komplikationen vermieden werden. Besonders wichtig ist es, sich vor der Anmietung von Flächen bewusst zu werden, wie viel Platz benötigt wird. Dabei muss vorausschauend geplant werden und an das zukünftige Wachstum gedacht werden. Auf Grundlage des Platzbedarfs sollte ein angemessenes Budget erstellt werden.

2. Pläne mit dem Vermieter besprechen

Schon während der Mietvertragsverhandlungen sollte mit dem Vermieter abgesprochen werden, welche Änderungen oder Erneuerungen vorgenommen werden sollen. Außerdem sollten vor der Unterzeichnung des Vertrags und des Baubeginns alle Uneinigkeiten gelöst werden. Zusätzlich muss geprüft werden, ob das Gebäude der Last der Bauarbeiten und der dafür nötigen Maschinen Stand hält.

3. Ausrüstung schützen

Ein Kern-Problem des Mieterausbau ist, dass die Rohbaumiete gesetzlich nicht geregelt ist. Außerdem können langfristige Mietverträge seitens des Vermieters u. U. auch gekündigt werden. Das kann beispielsweise passieren, wenn das Mietobjekt verkauft wird. Dann hat der Vermieter die Möglichkeit dem Erwerber wegen dringlichem Eigenbedarf das Mietverhältnis kündigen. Außerdem kann es nach der Beendigung des Mietverhältnisses zu Streitigkeiten kommen, sofern die Schnittstelle zwischen Roh- und Mieterausbau nicht klar definiert ist. Denn oft zählen alle fest installierten Ausrüstungen als Teil des Gebäudes und müssen im Regelfall dort verbleiben. Im Mietvertrag muss daher verbindlich geregelt sein, wer welche Rechte hat und welche Partei – Mieter oder Vermieter – welchen Anspruch auf installierte Geräte, Ausstattung etc. hat.

4. Budgetierung im Fokus

Generalübernehmer arbeiten mit Festpreisen. General Contracting bedeutet die Vermeidung komplexer Ausschreibungen und langwieriger Planungsphasen sowie eine souveräne Koordination der beteiligten Kräfte für klare Budget-Aussagen. Wichtig ist es, sich vor Baubeginn den Finanzbedarf auszurechnen und die Höhe des Budgets festzulegen. Außerdem sollte man alle Finanzierungsmöglichkeiten prüfen.

5. Expertenrat einholen

Bei Fragen oder Problemen ist es ratsam sich an Experten für Mieterausbau zu wenden. Die real Group steht mit ihren langjährigen Kenntnissen und spezifischem Fachwissen jederzeit zur Verfügung. Grundsätzlich gilt: die Zusammenarbeit mit Experten beschleunigt, erleichtert und sichert den gesamten Ausbauprozess.

6. Stetiges Monitoring

Erfolgskritisch ist es, alle Arbeiten, Planung und Meilensteine sowie das Budget jederzeit im Auge zu behalten. Auf diese Weise kann bei Fehlern sofort flexibel und professionell gegengesteuert werden.

Aufgaben der Projektleitung

Zu den Aufgaben der Projektleitung zählt neben der Bestandsaufnahme der Immobilie vor Ort auch die Prüfung, ob das Projekt technisch und baurechtlich umsetzbar ist. Nach der Bedarfsermittlung beim Mieter und der Analyse der technischen Anforderungen an die Mietfläche, muss ein Kostenplan erstellt werden. Außerdem müssen alle nötigen Unterlagen eingeholt und organisiert werden. Auf Grundlage der bisher ermittelten Voraussetzungen erstellt die Projektleitung eine Ausbaubeschreibung und anschließend wird die Belegung geplant.

Kompetenzen aus verschiedenen Fachbereichen

Der Mieterausbau ist ein komplexer Sachverhalt der viele verschiedene Kompetenzen aus unterschiedlichen Fachbereichen beansprucht. Besonders wichtig ist dabei der Planungsprozess, der viel Organisationstalent fordert, denn ein Umbau wird immer zusammen mit dem Auftraggeber geplant. Je nach Nutzen oder Funktion des Standorts, z.B. als Lagerhalle, Büroräume oder sogar beides kombiniert, muss entsprechend geplant und umgesetzt werden. Der Vorteil eines kombinierten Standorts ist, dass der Ansprechpartner direkt vor Ort ist und bei Problemen schnell zur Verfügung steht. Zudem werden weitere Mietkosten für extra Räume gespart. Genau eine solche Planung ist erforderlich, um den praktikablen Nutzen und die Budgetierung genau zu strukturieren. Außerdem muss auf die Infrastruktur und die Logistik beachtet werden, sofern sich Lagerflächen in nächster Umgebung befinden. Für Geschäfte oder Läden ist das wiederum etwas anders, jedoch erfordert es auch hier genauste Planung in Hinsicht auf Standort, Budget, Innenaufteilung und Infrastruktur.

Mieterausbau bei real

Projekterfahren, zuverlässig, schnell. Wir begleiten unsere Auftragsgeber bei der gesamten Konzept- und Arbeitsplatzentwicklung bis hin zum fertigen Mieterausbau. Die real Group unterstützt professionell bei der Ideen-Findung, dem Planungsprozess, der Budgetierung und der gerechten Einhaltung von Terminen. Im Fokus steht, gemeinsam mit unseren Auftraggebern Räume und Interieur, Etagen und sowie ganze Gebäude eine optimale Lösung, die auf individuelle Bedürfnisse und den Nutzen abgestimmt ist zu finden. Auch die gestalterischen und technischen Ansprüche kommen dabei nicht zu kurz. Durch unser kontinuierliches Monitoring bieten wir einen vollumfänglichen Überblick während des gesamten Prozesses. Unsere Vision sind begeisterte Mieter und Vermieter: wir arbeiten ein wirtschaftlich attraktives Leistungspaket für aus. Auftraggeber profitieren von unserem langjährigen Know-How. Wir freuen uns darauf neue Auftraggeber bei Ihrem Mieterausbau tatkräftig zu unterstützen. Wer sich für die Dynamik des Mieterausbau interessiert, kann sich gerne mit uns in Verbindung setzen, online per Kontaktformular oder einfach unter Telefon 09345-6720.

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